2023年07月07日

表面利回りと実質利回りの違いとは？【FP大家・連載第16回】

不動産投資の基本用語その1：表面利回りと実質利回り

今回は「大家業の基本用語は理解しておこうその1」というテーマでお伝えします。

前回までは多くの人が陥る大家業の不安について伝えてきましたが、それらの不安と向き合って「自分でも取り組めそうだ」と感じたら、次のステップです。最低限知っておいた方が良い基本用語を紹介していきます。

最初は「表面利回りと実質利回り」について。

不動産への投資は、金融資産への投資とは異なりますし、利回りがすべてではありませんが、投資物件探しをしていると、必ず「利回り」を目にします。
ここでのポイントは、表面利回りに惑わされず、実質利回りを見て考えないとダメということです。

表面利回りは「見た目の利回り」と言い換えても良いかもしれません。
不動産の広告やポータルサイトなどに掲載されている利回りは、この表面利回りであるケースが多いです。

例えば、家賃が9万円の部屋が1,800万円で売り出されていた場合、表面利回りは、
「9万円×12ヶ月÷1,800万円×100」で「6％」になります。

銀行の預金金利が低い現状にあって、6％という数字を見ると、お金の置き場としては、魅力的に見えます。不安＝リスクを乗り越えるからこそ、より大きなリターンも得られるのです。

ただ、この表面利回りだけをうのみにしていてはダメです。「実質利回り」が重要です。

家賃の9万円を受け取ったとしても、その全額があなたの手取りになる訳ではありません。
区分マンション大家の場合、毎月の維持管理コストとして「管理費・修繕積立金」の支払いがあります。

先程の例の部屋で、管理費・修繕積立金が毎月12,000円かかるとします。その時の実質利回りは、「（9万円－1.2万円）×12÷1,800万円×100」で5.2％となります。

この例だけ見ても、表面利回りと実質利回りで「0.8％」も差が出ます。この実質利回りこそが、手取りの実態です。

大家業を始める際には、この実質利回りがどのくらいになるかを必ず意識して下さい。基本中の基本なのですが、ご存じない方も少なくありません。実質利回りを考えられるようになるだけで、その他大勢よりも一歩前に進めると思いますよ。

次回へ続く

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