2022年07月15日

FP大家が乗り越えた「始めるときの不安・リスク」【連載第12回】

不動産投資オーナーの不安その1：空室リスク

今回は「多くの人が陥る大家業の不安」というテーマでお伝えします。

「自分が大家業に向いている。」
「何のために大家業を始めるのか想いも固まった。」

そのように考え、取り組んでみたい！という思いになったら、購入に向けて動き始めて下さい。行動しないと何も変わりません。
本などを読んで、泳ぎ方を知っていても、実際に水の中で泳げるわけではないですよね。
それと同じように、大家業のことを本やセミナーなどで学び続けているだけでは、あなたの現状は、何も変わらないのです。

とは言え、行動し始めると、いろいろな不安な気持ちがわいてくると思います。
でも、大丈夫です。そんな不安な気持ちは、みなが通る道。不安な気持ちを乗り越えてこそ、新たな道も開けてくるのです。

では、みなさんが陥りがちな不安を、１つずつ考えてみたいと思います。

「空室が続いたらどうしよう・・・」

大家業に関する不安で1番耳にするのが、これです。
区分マンション大家の場合、入居者は「いる」か「いない」のどちらかになります。つまり、入居率は「0％」か「100％」です。そのため、1部屋だけを保有している場合、その部屋が空室になったら、収入がなくなってしまいます。
私も、最初の部屋を購入するまでは、この不安を感じていました。

しかし、実際に行動して部屋を購入し、スタートした後、この不安は「杞憂」だったことに気づきました。私の経験として、2007年にスタートして以来今に至るまで、空室が2カ月以上続いたことがありませんでした。

そのポイントとして、「入居者さんとのやり取りをする賃貸管理をどこに任せたら安心か？」という視点で、購入だけでなく、購入後のこともイメージできることを意識しました。

物件の立地という面も大切ですが、それと合わせて購入後のアフターフォローを安心して依頼できる会社かどうか？という点を間違えなければ、「空室が続いて大変だ！」という事態に陥る可能性は、低く抑えることができると考えています。

さらに言えば、区分マンション大家の場合、1部屋だけの保有だと、入居率は「0」か「100」になってしまうので、複数の部屋を持つことで、0になる確率を下げることができます。

そこで、私は「まずは3部屋保有することを目標にする」と考えました。

戦国武将の毛利元就の教えに「三本の矢」があります。また「三人寄れば文殊の知恵」ということわざもあるように、「3」という数字は、安心感を抱けるようになる数字ではないか、と思います。実際に3部屋保有できれば、空室率の可能性も、3分の1に抑えることができます。3部屋が同時に空室になる可能性は低いと考えているからです。

空室になったらどうしよう・・・の不安。賃貸管理会社選びや3部屋保有などを意識することで、和らげることができるのではないか。私はそのように考えています。

※コラムはまだまだ続きます。ぜひ最後までお読みください。

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不動産投資オーナーの不安その2：家賃下落リスク

ここからは「家賃が将来下がったらどうしよう・・・」について、お伝えします。

大家として、部屋を貸す立場からすると、賃料の下落＝売上のマイナスとなります。
それは、利益の減少にもつながるので、不安に思う気持ちも分かります。

たしかに、同じような間取りの新築の部屋と築30年の部屋が、ほぼ同じ場所にあったとしたら、賃料は、新築の方が高めの設定になるとは思います。
なので、新築の時と比べれば、築年数の経過とともに、賃料の下落は、少なからず生じる可能性があるとは思います。

では、実際の所、どのくらい下がるものでしょうか？
私なりの結論を先に伝えると、物件や立地による差はあると思いますが、おおむね「築25～30年前後で下げ止まる可能性が高い」と考えています。

参考に、三井住友トラスト基礎研究所が出しているデータを取り上げます。
今回は、30平方メートル以下の、シングルタイプについてお伝えします。

そのデータによると、新築時の賃料を100とした場合、築10年でおおよそ90前後、築20年でおおよそ80前後と記載されています。さらに、その後を見ていくと、築25年でもおおよそ80で変わっていません。

賃料が決まってくる要因は、何でしょうか？
それは、「立地」と「賃貸需要」のバランスだと、私は考えています。

つまり、物件を所有する場所、選ぶ場所を間違えなければ、相場賃料の半額になるなど、極端に下がるということは考えにくいのです。

私自身、2007年に区分マンション大家をスタートして、現時点で約15年近くになります。スタート当初から保有し続けている部屋もあるので、購入当時築20年前後だった部屋も、現在は築35年くらいになっています。

では、その部屋、この15年で、賃料はどのくらい下がったと思いますか？

実は、下がっておらず、むしろ上がっているのが、現状です。購入当時、73,000円のオーナーチェンジで譲り受けたのですが、約15年経過した今、78,000円でお住まい頂いています。
購入した時、3点ユニットだった水回りを、バストイレ別にリフォームするという工事は行ったので、賃料を上げた状態を維持できているかもしれません。
ただ、同じマンション内で、3点ユニットのままリフォームしていない他の部屋を見ても、70,000円前後では、借主さんが決まっているという現状があります。

このように、将来の賃料は、築年数が古くなるからといって、大きく下がるものではないのです。賃貸需要のある立地、そして、建物の管理状態や部屋の管理がしっかりとされていれば、築25～30年前後で下げ止まる。

私は、実体験も踏まえて、そのように感じ、考えています。

【連載第13回】へ続く

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