※画像はイメージです

2018年よりマンション投資をスタートした、神奈川県在住の公務員、T・W様（男性/50代）。約5年間の運用期間を経て、2024年に2件のワンルームマンションをご売却されました。

物件保有中のトラブルもなく順調に運用しておられたT・W様が、なぜご売却を考えたのか、売却活動を始めてからのお気持ちの変化、好条件での売却を実現できた要因など、実際の体験についてインタビューしました。

マンション投資を始めるに至った経緯を教えてください。

T・W様：
最初は知り合いから紹介を受けて、明光さんからマンション投資のお話を伺いました。興味はあったのですが、当時は不安感が拭えず、購入するまでには至りませんでした。

2018年ごろに本橋さんから提案させてほしいとお声がけがあったのをきっかけに、再度検討し、私の名義で1件、妻の名義で1件、購入を決断しました。

《物件の概要》

T・W様ご本人：
・2018年9月、港区・麻布エリアの物件をご購入（当時、築18年）
・約5年運用した後、売却活動を行い、2024年4月にご売却

奥様（50代 助産師）：
・2018年11月、港区・白金エリアの物件をご購入（当時、築15年）
・約5年運用した後、売却活動を行い、2024年10月にご売却

コンサルティングスタッフ 本橋：
私からのご提案としては、以下のメリットを中心にご提案させていただきました。

①ローンで自己資金少なく始められる
②好条件の団体信用生命保険（団信）を活用できる
③資産性の高い、東京都心の現物資産

特に②に関して、T・W様と奥様は当時、ガン団信を活用できるギリギリの年齢でしたので、進学を控えた娘様のためにも、その時に始めるメリットが大きい点を強調してご説明したのを覚えています。

【ガン団信とは？】

通常の死亡時・高度障害時の保障に加えて、ステージⅠ以上のガンと診断されると、残債の全て、または一部の支払いが免除になる団体信用生命保険。住宅ローンや投資用マンションローンに付帯される団信のなかでも、より手厚い保障内容が人気を博している。50歳を超えている方、ガンの既往歴や持病がある方は利用できないケースが多い。

ご不安があった中で、購入の決め手となったのは？

T・W様：
不安の一つだった空室リスクは、都心の立地なら間違いないと思ったのが大きいですね。地震が来ても大丈夫かな？というのも不安だったのですが、そのあたりも本橋さんが詳しく説明してくれました。

コンサルティングスタッフ 本橋：
地震リスクに関しては、地震保険に加入する方法があります。そもそもワンルームマンションは壁が多く、鉄筋もたくさん使われているなど、構造上地震に強いと言われています。東日本大震災においても、倒壊した、あるいは建て替えが必要となった事例はなく、ワンルームマンションであれば安心感があるという点をご説明させていただきました。

投資マンション保有中に何か困ったことはありましたか？

T・W様：
特になかったです。ほとんど負担がなかったので、安心して運営できました。入居者さんの入れ替えもありましたが、空室が長引いたという印象はありませんね。

コンサルティングスタッフ 本橋：
T・W様は「リフォームサポート」「設備交換サポート」の賃貸管理オプションをご利用されており、入居者様が入れ替わる際のリフォームや、エアコン故障時の交換を弊社グループの費用負担で行うことができました。非常に良いご選択をなさったと思います。

売却を考え始めたきっかけは？

T・W様：
購入時はローン完済までずっと保有するイメージを持っていたのですが、保有期間5年を目安に、いちど売却を検討したいとは思っていました。知り合いからも売却したという話を聞いていて、保有し続けるのもアリ、売却するのもアリだなという感じでした。

東京の不動産市況が好調という報道などを聞いて、今なら好条件で売れるのかなという印象がありました。よく知らない不動産業者から届くDMにものすごく高い金額が書いてあったりして、実際どうなのか半信半疑だったので、まずは信頼できる明光の本橋さんに査定してもらうことにしました。

売却査定ではどのような情報が得られましたか？

T・W様：
投資ローンを利用して購入する方が多いので、金融機関の評価（収益還元法）が売買価格のベースになると説明を受けました。また購入者が有利な条件のローンを活用するためには、築20～25年が一つの目安になるとアドバイスをいただき、それならちょうど今が好条件で売れるチャンスだと理解できました。

【収益還元法とは？】

原価法、取引事例比較法と並ぶ、不動産のオーソドックスな評価方法。投資物件に関しては、収益還元法を採用することが多く、表面利回りから経費を差し引いた「実質利回り（ネット利回り）」をもとに算出される。各金融機関が設定している基準利回り以上の価格で売出してしまうと、融資が活用しづらくなり、購入検討者が減る原因となるため注意が必要。

売出し価格はどのように決めましたか？

コンサルティングスタッフ 本橋：
売却時の諸費用や譲渡税などを加味したうえで、どのくらいの金額で決まれば売却益がどのくらい出るのかをシミュレーションし、売出し価格をご提案させていただきました。

T・W様：
本橋さんからの勧めもあり、査定より高い金額ではありましたが「これで売れたらラッキー」という気持ちで、まずは大きく利ざやが見込める金額で価格設定しました。

売却活動を開始してからは、どのような心境でしたか？

T・W様：
定期報告で状況を聞きながら、なかなか売れないなあという印象を持っていました。

もちろん査定より高い金額での売出しだったので無理もないのですが、売り出してから3ヶ月間は全く良い反応がなかったので、少し寂しい気持ちになりました。

購入希望の話が入ってきた時、どんな気持ちでしたか？

T・W様：
売出しから4か月目、販売金額を見直した矢先に、アメリカ人の方から購入希望の話がありました。当初の希望よりは低い金額だったので、少し残念な気持ちがありつつも、購入時の価格より高い金額でお話が入ったことに驚きました。

コンサルティングスタッフ 本橋：
残念ながらその方はキャンセルになってしまったのですが、その約1ヶ月後、他のお客様からお話をいただきました。以前から弊社とお付き合いのあるオーナー様からのご紹介で、そのお客様は相続対策で現金購入をご検討されていました。諸々の条件が折り合い、売買契約を進めさせていただきました。

【不動産を活用した相続税対策】

相続税は、現金や預貯金・有価証券はそのまま時価として課税価格となるが、不動産として相続税評価額が減額されることに加え、貸家として評価額が減額され、さらに「小規模宅地等の特例」も適用できる。一般的には現金等で相続するより約1/3の課税価格になるといわれ、相続税が軽減される。

売却活動を通して、営業スタッフの対応はいかがでしたか？

T・W様：
売却活動を通して市況を体感したこともあり、妻が所有する白金の物件も売りに出すよう勧めました。こちらも査定より高い金額で売出し、話が入ってくるまでに5～6ヶ月ほどかかりましたが、納得のいく金額で成約に至りました。

諸費用や税金のこと、売買契約や決済の手続きなど、必要な説明をしてくれたので安心でした。売却益がどのくらい出るのかシミュレーションしてから希望価格で売り出すことができたのも良かったですね。

10点満点で点数をつけると？

T・W様：
10点満点です！

コンサルティングスタッフ 本橋：
ありがとうございます（照）

売却益をどのように活用しましたか？

T・W様：
いろいろと使い道を思い巡らせていたのですが、ちょうど運悪く、自宅のリフォーム（屋根の修理）が必要になってしまったので、その費用に充てました。

コンサルティングスタッフ 本橋：
私が担当したお客様では、他の保有物件の繰り上げ返済に充当する方、物件を買い替える際の資金になさる方が多いですね。

購入や売却を検討している方に、アドバイスがあればお願いします。

T・W様：
最近はオンラインで打ち合わせができる便利な時代になりましたが、担当者と会うのは大事だと思います。好きなアーティストのライブでも、家でブルーレイで見るのと、実際にライブ会場に行くのとでは全く違いますよね。

物件の選択に関して言えば、私は都心の立地・資産価値にこだわって購入しました。良い場所で購入したことが高値での売却につながった面もあると思っています。

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