TOPコラムFP大家・齋藤岳志氏が語る「もう一つの年金」と「相続対策」【連載第5回】

コラム

2021年03月19日

FP大家・齋藤岳志氏が語る「もう一つの年金」と「相続対策」【連載第5回】

FP大家・齋藤岳志氏

FP大家・齋藤岳志が資産形成に中古ワンルームを選んでいる理由!【第5回】

 

将来の年金がもう1つ増えるの?

今回は、「将来の年金がもう1つ増えるの?」というテーマでお伝えします。

結論からお伝えすると、「コツコツと長期的な視点で継続して取り組めば、年金に上乗せして中古マンションからの収入を得られるようになる」と考えます。

不動産投資は、株式投資とは違います。株式投資は、今日買った株式が1か月後に2倍になる可能性はゼロではありません。配当や株主優待を得ることが目的でなければ、株式投資は「短期投資」に位置付けられます。

その点、不動産投資は、今日買った2,000万円の物件が1か月後に2,500万円に値上がりする可能性は限りなく低いです。売却して利益を出すというスタイルではなく、入居者さんからの賃料を、毎月定期的に受け取ることを目的にするスタイルが向くという意味で「長期投資」に位置付けられます。

中古ワンルームを使った不動産投資の場合、物件によりますが、
ローンを完済すると、1部屋あたり、毎月6~8万円くらいの収入を得られるようになります。

私はご相談を承るときに、「3部屋取得を目指しましょう」とよくお伝えしています。
その理由は、3部屋保有して、ローンを完済できると、毎月20万円前後の不動産収入を得られる仕組みができるからです。将来、年金を受け取りながら、年金プラスで月額20万円前後の副収入があれば、経済的な安心感はかなり強くなる、と考えているからです。

ただ、この仕組みを作り上げるには、ローンと向き合って、完済に向けて、自分自身も努力することが不可欠です。ローンを返済している間は、あなたが所有している部屋は、まだ完全にあなたのものではないからです。

そこで大切になるのが、「繰上返済」です。毎月入居者さんから受け取る賃料の一部で元本の返済は進みます。ただ、部屋全部があなたの資産になるスピードを速めるために、つまり、ローンの完済を速めるために、毎月、毎年、コツコツと貯蓄するような感覚で元本の返済に、あなたが働いて得た収入の一部を回すのです。

不動産投資の場合、返済額軽減型という繰上返済を私は勧めています。
毎月の手残りが、繰上返済をする度に、少しずつ増えることが目に見えて分かり、繰上返済の実感を得やすいからです。

長期投資のスタンスで、毎月、毎年コツコツと貯蓄をする感覚で繰上返済に取り組むことで、未来の安定した収入源を得る仕組みづくりができる。

童話「うさぎとかめ」の話で言えば、カメのように、ゆっくりでも最後に勝つ、というスタイルを貫いて継続することで、将来の年金をもう1つ増やす道をあなた自身の力で作り上げることができる。

これが、不動産投資の面白みの1つでもあると、私は考えています。

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中古ワンルーム投資が相続対策にもなるの?

ここからは「中古ワンルーム投資が相続対策にもなるの?」というテーマでお伝えします。

結論からお伝えすると、「立地の良い、賃貸需要の高い場所で、収益性の高い中古ワンルームマンションを保有することは、相続税対策にもなるし、相続の揉め事の火種にもなりにくい」と私は考えています。

相続税という税金面から金融資産と不動産を比べてみます。

預貯金や株式のような金融資産は、ありのままの金額が相続税の対象と考えられます。
6,000万円の金融資産を持っていたとすれば、6,000万円が課税対象の金額とされます。

一方で、都心の2,000万円の賃貸中のワンルームを3部屋持っていたとしたら、どうなるでしょうか?場所による違いは生じますが、イメージをお伝えすると、およそ3分の1くらいの評価額になることが多いです。

つまり、6,000万円で3部屋賃貸用の部屋を保有していることで、相続が起きたときの課税対象となる金額は、およそ2,000万円に下げることができる、ということです。

賃貸用の部屋を保有しているということは、自分で自由に使えない、ということで、借家兼割合や借地権割合というものを加味して計算されます。
そのために、上記のような課税対象金額を下げることができる=相続税を下げることができる、というのが相続税対策のイメージです。

次に、相続対策という面から考えます。
配偶者とお子様が2人、計3人の相続人がいるケースで考えます。

1番有利なのは、金融資産です。
6,000万円の金融資産を持っていれば、3人で均等に2,000万円ずつ分けるなど柔軟に対応がしやすいからです。

では、不動産の場合で、6,000万円のアパートを一棟持っている場合と2,000万円のワンルームを3部屋持っている場合はどうなるでしょうか?

どちらも、先ほどお伝えしたように、イメージであれば、相続税の課税対象金額としては2,000万円になります(細かな条件などは割愛してイメージとしてお伝えします)。

相続人が3人いた場合、残されたのが6,000万円のアパート一棟だった場合、
一棟のアパートを2,000万円ずつ均等に分けるということができず、揉め事を引き起こしてしまうことにもなりかねません。均等に分ける場合であれば、一棟のアパートを売却して現金にしてから分けるなどをする必要に迫られます。

一方で、ワンルームマンション3部屋であれば、3人が1部屋ずつ受け取ることで、
円満に解決する可能性が高いです(誰がどの部屋を引き継ぐか、というのはまた別問題ということで・・・)。

しかも、借り手のつきやすい、立地の良い部屋であれば、さらに嬉しさも増すのではないかと思います。

このように、収益性の高いワンルームマンションを保有することは、相続税対策にも相続対策にも、どちらにも効果的な手段になるのではないか、と私は考えています。

預貯金などの金融資産が多くて、遺されたご遺族の相続税の負担を和らげたいと考えている。そのような方にとって、収益性の高いワンルームマンションに金融資産から形を変えておくというのは、効果的な方法の1つではないか、と私は考えています。

次回へ続く

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