TOPコラムFP大家・齋藤岳志氏が語る「少額資金で不動産オーナーになる方法」【連載第4回】

コラム

2021年01月15日

FP大家・齋藤岳志氏が語る「少額資金で不動産オーナーになる方法」【連載第4回】

FP大家・齋藤岳志氏

FP大家・齋藤岳志が資産形成に中古ワンルームを選んでいる理由!【第4回】

 

「頭金10万円からスタートできる」って本当?

前回までは、私が「都心・中古・ワンルーム」からはじめたきっかけなどをお伝えしてきました。今回からは、より具体的なお話しをしていきます。

不動産投資のセミナーに行くと良く聞く話題として、
「頭金10万円からスタートできる!」という内容があります。

では、実際のところ、そんな少ない自己資金でスタート可能なのでしょうか?
答えは、「条件付きでYES」です。

その条件とは、「融資を受けることができれば」
そして、「金融機関から売買価格と同じくらいの評価がでている物件を選べば」です。

融資の点で言えば、「あなた自身の属性」が大きく関わってきます。
会社員なのか自営業・会社役員なのか?
直近2~3年の年収や所得はいくらなのか?
預貯金や株式等の金融資産はどのくらい持っているのか? 
などで総合的に判断されます。

物件の点で言えば、私たちがコントロールできる部分はないので、不動産会社の担当者などに聞くしかありません。

その観点から言うと、不動産会社が「売主」として持っている物件であると、すでに金融機関の評価を調べた上で、紹介してもらえる可能性が高いです。

「仲介」の場合は、売りたい相手の希望価格になので、金融機関の評価と売買価格が離れている可能性があります。買いたいと思って融資の申込をしたら、思ったほど融資がおりず(金融機関の評価が出ず)、購入できなかったというケースを目にすることがあるからです。

上記のように、年収や勤続年数などの「属性」と金融機関からの「評価」がマッチすることで、頭金10万円などの少ない自己資金で、不動産投資はスタートできるのです。

ただし、その場合はほとんどが融資を受けている状態です。不動産投資での最終目標。それは、所有権ぜんぶを「自分の資産」にすること、つまり、借りている融資を完済すること、だと私は考えています。

なので、少ない自己資金でも始められますが、その後、本業で稼いだお金の一部を繰上返済に回すなどして、「自分の資産」を殖やしていくように努めることも大切です。

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不動産投資に、節税効果ってあるの?

ここまで、「頭金10万円からスタートできる!」に関してお伝えしました。
条件次第では少ない自己資金でも始められますが、本業で稼いだお金を繰り上げ返済に回すなどして、「自分の資産を殖やすように努めて下さい」という内容でした。

ここからは、「不動産投資に、節税効果ってあるの?」というテーマでお伝えします。

結論からお伝えすると、「購入後数年間は効果があるケースが多い」と考えます。
特に、購入した初年度は、一番大きいです。

どうして節税になるか?
それは、「収入<経費」という状態が起こりえるからです。

初年度が一番大きいというのは、購入時には登記費用やローンの手数料など、
一時的な支出があり、経費が多くなるからです。

例えば、10月に物件を購入したとします。
賃料85,000円の部屋であれば、その年の収入は85,000円×3カ月=255,000円・・・①
毎月かかる経費、賃貸管理手数料1,100円、管理費修繕積立金12,000円とすると、
(1,100円+12,000円)×3カ月=39,300円・・・②
購入時の諸費用が、合計で50万円かかったとします・・・③

この時、その年の不動産収支は①-②-③=▲284,300円となります。

ここから、さらに「建物の減価償却費」や「ローンの利息」が経費になるので、
マイナスはもう少し増えることになります。

この不動産収支で生じたマイナスは、本業の給与収入と相殺ができます。

イメージを伝えるために、
本業での給与収入が600万円、課税所得が300万円
の方がいたとします。

不動産収支のマイナスがなければ、300万円に対して所得税と住民税を払うことになりますが、不動産収支のマイナス分をこの300万円からマイナスすることができるのです。

先ほどの▲284,300円に減価償却費などの経費がプラスされて、▲50万円だとした場合、300万円-50万円=250万円に対しての所得税・住民税を払うことになります。
つまり、この▲50万円に対応する所得税・住民税分の支払いを抑えることができるのです。

これが、不動産投資に節税効果があることの内容になります。

ただ、この節税効果に関しては、減価償却費が多めにとれる可能性のある最初の数年間で薄れてしまうので、あくまでも、おまけのメリットと捉えて頂いた方が良いと私は考えています。

【連載第5回】へ続く

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