不動産投資は、ローンを組んで物件を購入することが多いため、年収などの関係から「サラリーマンでは失敗する」というイメージを持っていませんか？
しかし、サラリーマンの方でも、不動産投資をするメリットがいくつもあります。
本記事では、不動産投資でサラリーマンの方が受けられるメリットや、失敗しないためのコツを解説します。
副収入を確保して、安定的に資産形成を図りましょう。
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サラリーマンが不動産投資を行うメリット
サラリーマンの方が不動産投資を始めるメリットを紹介します。
- 融資を受けやすい
- 本業に支障が出にくい
- 節税効果が期待できる
では、みていきましょう。
融資を受けやすい
サラリーマンの方が不動産投資を始める場合、融資を受けて始めやすいというメリットがあります。
個人事業主や派遣などと比較しても、毎月の安定した「給与所得」で、返済が滞りづらいと金融機関から好印象を受けます。
安定した収入があると、融資を受けやすいため、サラリーマンの方は有利といえるでしょう。
特に、東証プライム市場のサラリーマンや大手企業の方は、サラリーマンという属性を活かして、始めやすい投資です。
不動産投資の魅力は、レバレッジ効果を活かして運用することのため、融資を引けるサラリーマン属性は、不動産投資に向いています。
本業に支障が出にくい
不動産投資を、副業から始める方が多いように、本業に支障が出にくい点もメリットです。
株式投資やFXなどと比較しても、頻繁に値動きを確認する必要がなく、下落していないか気になって本業に支障が出るといったこともありません。
物件・地域選びを適切に行い、信頼できる管理会社へ管理を委託することで、本業の合間に呼び出されることもありません。
さらに、本業を継続することで自己資金を蓄えられるため、事業展開をしやすい属性といえるでしょう。
節税効果が期待できる
サラリーマンの方は、給与所得に対して住民税・所得税を納税していますが、不動産投資によって住民税・所得税の節税効果が期待できます。
しかし、年収1200万円以下の方や、節税できる物件が限定的など制限はあります。
購入予定の物件を確認し、節税効果を生む物件かどうか判断しましょう。
サラリーマンが不動産投資に失敗するパターン
サラリーマンの方が不動産投資に失敗する事例やパターンを紹介します。
- 不動産投資について勉強していない
- 不動産会社の言うことを鵜呑みにしている
本業との両立を検討している方は、参考にしてください。
不動産投資について勉強していない
不動産投資は、サラリーマンでも始めやすい投資ですが、知識がない状態で始めても失敗する確率が高まるだけです。
「格安と思って購入した物件が瑕疵物件だった」、「人口減少の激しい地域へ物件を購入してしまった」など、失敗の事例は多くあります。
また、空室になった後の対処がわからず、結局放置しているという投資家も珍しくありません。
不動産会社や金融機関との交渉時にも、不利に働く可能性が上がるため、自分から不動産投資を学ぶ姿勢が大切です。
不動産会社の言うことを全て鵜呑みにしている
不動産投資では、不動産会社や人から言われたことを全て鵜呑みにせず、自分からアクションを起こすことが大切です。
不動産は普段の買い物と違い高額のため、投資詐欺や悪質条件で契約をさせる業者もいます。
投資全般に対してですが、その選択が正しいのかを疑い、適切な判断をする必要があります。
不動産投資は、購入前・購入後ともに勉強を継続して、知識と経験をつけることで成功する投資です。
「必ず損はしません」と不動産会社が言っていても、損益を出さない投資は存在しないため、リスクとリターンをよく考えながら、投資を進めましょう。
サラリーマンが不動産投資に失敗しないためのコツ
サラリーマンが不動産投資を失敗しないためのコツを解説します。
- 不動産の知識をつける
- 入居者の想定
- 空室対策
- 利回りを理解する
- 生活しやすい場所か実際に足を運ぶ
- 信頼できる不動産会社を見つける
では、それぞれのポイントについて解説します。
不動産の知識をつける
不動産投資は、基本的に高額から始める投資のため、さまざまな知識が必要です。
そのため、基礎知識がなければ、損益を生む可能性が高まります。
- 収益のシミュレーション
- 運用中にかかる詳細な費用
- リスクが発生した際の対策や事前準備
- 不動産投資で違反行為に該当する項目
以上のような、最低限の知識をつけてから不動産投資を始めましょう。
入居者の想定
不動産投資では、入居を狙うターゲット層を想定して、運用することも大切です。
学生や比較的若い年代を想定する方は、ポータルサイトでも人気を獲得している、物件にWi-Fiやインターネット環境を整えることもおすすめです。
自分で一からWi-Fiやインターネット環境を整えるのは手間がかかるため、検討してください。
また、高齢の入居者を想定する方は、手すりなどのバリアフリーに配慮した内装に仕上げることも有効でしょう。
家具や家電を揃えるターゲット層を絞ることで、スムーズに入居者獲得に繋がるケースもあります。
空室対策
不動産投資において、代表的なリスクは空室です。
空室が続く場合、ローン返済を生活費や給与所得から行う必要があるため、対策を考えておきましょう。
- 敷金・礼金の引き下げや廃止
- 募集サイトの写真や情報を見直す
- 家具や家電を備え付ける
- リノベーションによる内装の改善
以上のように、オーナーの努力で改善できるものが多いため、対策できる点は積極的に行いましょう。
利回りを理解する
不動産投資の利回りは、「表面利回り」と「実質利回り」があります。
表面利回りは、物件価格に対して、1年間の収益をどれだけ得られるかを計算した数値です。
表面利回りの計算方法は、以下を参考にしてください。
| 表面利回り＝年間家賃収入÷物件価格×100 |
実質利回りは、表面利回りに運用中のコストや修繕費、物件の購入時にかかる費用を足して計算した数値です。
実質利回りの計算方法は、以下を参考にしてください。
| 実質利回り＝（年間の家賃収入-運用中のコスト）÷（物件価格＋購入時の諸費用）×100 |
不動産投資では、実質利回りを理解して始めることが重要です。
また、中古物件の場合、高利回りで売却されることもありますが、修繕費や運用中のコストで利益に差が生じやすいため注意しましょう。
生活しやすい場所か実際に足を運ぶ
物件の購入時は、必ず現地に足を運んでから購入を検討しましょう。
ポータルサイトや管理会社からの情報だけでは、周辺環境や物件の管理状態もわかりません。
確認を怠ると、「周辺環境が悪いため入居がつかない」、「物件の修繕費が想定よりも高額になった」といったことも考えられます。
購入時の手間を惜しまずに行うことで、失敗の確率を下げられます。
信頼できる不動産会社を見つける
不動産投資を成功させるためには、不動産会社の選び方も大切です。
- 社会的な信用や実績
- 顧客に寄り添った対応をしているか
- リスクやデメリットを把握して、きちんと説明しているか
- 管理を委託する場合は、物件の管理が行き届いているか
信用や実績は、ホームページの評価やクチコミから確認できるため、目を通しておきましょう。
また、資本金や従業員数、物件数などからも、実績を推定しやすいです。
トラブルや相談事などを不動産会社と検討する機会も多いため、顧客に寄り添った対応をしてくれるかは、良好な関係を築くためにも大切です。
不動産投資には、リスクやデメリットがあり、初心者では想像もできない不具合が発生する恐れがあります。
そのため、顧客のリスク回避や、会社としてできる対策を提案して、真摯に向き合ってくれる不動産会社と付き合いましょう。
さらに、物件の管理が適当な場合、近隣トラブルや設備トラブルに直結します。
遠方の物件で管理を委託する方も、定期的な訪問などで管理状況の確認が大切です。
不動産投資の成功率を上げるには
不動産投資の成功率をあげるには、以下のポイントを意識する必要があります。
- 最初は小さく始める
- 売却を視野に入れる
- キャッシュフローを優先する
以下の戦略を意識しながらの運用を心がけましょう。
最初は小さく始める
サラリーマンが不動産投資を始める際、最初に高額な物件を購入する必要はありません。
高額の物件は毎月のローン返済がのしかかるため、空室が続いた場合は、給与や預貯金から残債を支払うことになります。
最初は、一棟アパートや一棟マンションよりも、区分アパートや区分マンションへの投資を検討しましょう。
また、不動産クラウドファンディングやREITなども、ノウハウを学びたい方にはおすすめです。
少額で始めた場合はリターンが少ないですが、リスクも抑えられるため、小規模の投資から始めて事業展開していきましょう。
売却を視野に入れる
不動産投資は、インカムゲインとキャピタルゲインで収益を得る投資です。
インカムゲインは家賃収入が該当し、キャピタルゲインは売却益を得ることで、売却によるキャピタルゲインで大きな収益を得ることができます。
キャピタルゲインで収益を得るために、おすすめの売却タイミングについて解説していきます。
大規模修繕の前
区分マンション投資を行う場合、修繕積立金を管理組合へ毎月支払い、その資金によって大規模修繕が行われます。
一般的な区分の投資用マンションは、段階積立方式によって、数年ごとに修繕積立金が増額します。
また、工事の際に欠陥が見つかった場合や、追加で資金が必要になると、一時徴収金が発生するため、注意が必要です。
事前に多額の資金が必要なタイミングや、ランニングコストが余計にかかる際は、売却を検討しても良いでしょう。
入居がついているタイミング
区分マンション売却時、入居者がついている物件は、「オーナーチェンジ物件」として市場に出されます。
オーナーチェンジ物件は、入居者を探す手間を省けることに加え、購入時から家賃収入を得られます。
物件のリフォームなどを行い、家賃相場を上げて貸し出すことはできませんが、不動産投資の初心者はオーナーチェンジ物件から始めることも多いため、売却時の負担も減るでしょう。
減価償却の終了時
不動産は経年劣化で毎年資産価値が減少しますが、資産価値の減少分を「減価償却費」として計上できます。
減価償却期間は、木造が「22年」で、鉄筋コンクリートや鉄骨鉄筋コンクリート造が「47年」と定められています。
築5年の木造物件の場合は、減価償却の期間が、「17年」という計算です。
減価償却のタイミングで経費が減額して所得が増額するため、所得税や住民税の負担が大きくなります。
キャッシュフローに影響を及ぼすため、減価償却のタイミングで売却を検討するのも戦略として有効です。
4月前の引越しシーズン
交通アクセスが良い地域や人口需要の高い地域へ物件を保有している方は、2〜3月の引越しシーズンに合わせて物件の売却を検討するのもおすすめです。
2〜3月は成約率が高まり、区分アパートや区分マンションの売却も決まりやすくなります。
しかし、不動産の売却には通常3ヶ月〜半年程度かかるため、早めの行動を心がけましょう。
キャッシュフローを優先する
サラリーマンの方が不動産投資を始めた場合、家賃収入と給与所得を受け取ることができます。
十分なキャッシュフローを確保できていれば、空室時のリスクや、一時的な支払い過多に対応できるでしょう。
しかし、キャッシュフローを優先していないと、給与所得や生活費からローン返済をしなければいけません。
不動産にかかるローン返済や修繕費用は、キャッシュフローで得た収益を当てるのが理想です。
不動産で得る収益を確実に確保することで、リスク回避もでき、安定した投資ができるでしょう。
サラリーマンの不動産投資は小さく始めよう
不動産投資は、融資を受けやすい点や、管理に手間がかからない点から、サラリーマンでも始めやすい投資です。
本業の合間に進めることで、副収入を作り、安定的に資産形成ができるでしょう。
その際は、最初から大きく始めずに、ワンルームマンションなどから始めることが大切です。
しかし、本業が忙しいからという理由で勉強を怠ることや、最初から大きな利益を狙うと失敗を招きます。
まずは不動産に関する知識をつけ、身の丈に合った段階から運用を始めれば、成功に近づくでしょう。
